Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf?
Für den Kauf von Wohneigentum in der Schweiz braucht man mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital — davon mindestens 10 % als «hartes» Eigenkapital ausserhalb der Pensionskasse. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. sind das CHF 200’000, davon CHF 100’000 nicht aus der 2. Säule.
📊 Mindest-Eigenkapital: 20 % (davon 10 % «hart»)
Richtwerte im Vergleich
| Gruppe / Situation | Richtwert |
|---|---|
| Kaufpreis CHF 1 Mio. | Eigenkapital min. CHF 200’000 |
| davon «hart» (nicht PK) | min. CHF 100’000 |
| Hypothek | max. 80 % des Werts |
| Quellen «hartes» EK | Sparen, 3a, Schenkung/Erbe |
Was «hartes» und «weiches» Eigenkapital bedeutet
Beim Hauskauf verlangen Banken mindestens 20 % Eigenkapital — die restlichen maximal 80 % werden als Hypothek finanziert. Wichtig ist die Unterscheidung: Mindestens die Hälfte des Eigenkapitals (also 10 % des Kaufpreises) muss «hartes» Eigenkapital sein, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Dazu zählen Erspartes, die Säule 3a, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Die zweite Säule darf nur für die andere Hälfte herangezogen werden. Diese Regel soll verhindern, dass die Altersvorsorge vollständig ins Eigenheim fliesst. Für viele Kaufinteressierte ist genau dieses «harte» Eigenkapital die grösste Hürde.
Warum die Tragbarkeit oft die grössere Hürde ist
Neben dem Eigenkapital prüfen Banken die Tragbarkeit: Die laufenden Kosten des Eigenheims (kalkulatorischer Hypothekarzins, Amortisation, Unterhalt) dürfen einen bestimmten Anteil des Einkommens — üblicherweise rund ein Drittel — nicht übersteigen. Dabei rechnen Banken bewusst mit einem kalkulatorischen Zinssatz von oft rund 5 %, deutlich über den aktuellen Marktzinsen, um Sicherheit gegen steigende Zinsen zu schaffen. Diese Tragbarkeitsrechnung führt dazu, dass manche Haushalte trotz genügend Eigenkapital eine Immobilie nicht finanzieren können, weil das Einkommen für den kalkulatorischen Zins nicht reicht. Wer Wohneigentum plant, sollte beide Hürden — Eigenkapital und Tragbarkeit — früh durchrechnen.
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Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % als «hartes» Eigenkapital ausserhalb der Pensionskasse. Bei CHF 1 Mio. Kaufpreis also CHF 200’000, davon CHF 100’000 nicht aus der 2. Säule.
Kann ich die Pensionskasse fürs Eigenheim nutzen?
Ja, aber nur für einen Teil: Die zweite Säule darf höchstens die Hälfte des geforderten Eigenkapitals decken. Die andere Hälfte muss «hartes» Eigenkapital sein. Ein PK-Vorbezug reduziert zudem die Altersvorsorge.
Warum reicht mein Einkommen laut Bank nicht?
Wegen der Tragbarkeitsrechnung: Banken kalkulieren mit einem Zinssatz von oft rund 5 %, deutlich über dem Marktzins. Übersteigen die so berechneten Wohnkosten rund ein Drittel des Einkommens, gilt die Immobilie als nicht tragbar — auch bei genügend Eigenkapital.
Gründer Innopulse Consulting GmbH · Autor «Identity Over Discipline» · Betreiber BudgetHub.ch